Pengetahuan tentang Properti Panduan Lengkap dari Dasar hingga Investasi

Pengetahuan tentang properti sering kali terasa seperti labirin yang rumit, penuh dengan istilah hukum yang bikin pusing dan prosedur yang njlimet. Tapi percayalah, memahami seluk-beluknya bukan cuma untuk para konglomerat atau broker berjas. Ini adalah keterampilan hidup yang penting, semacam ‘survival kit’ finansial di era diimana tanah dan hunian punya nilai yang terus bergerak. Mulai dari sekadar punya rumah sendiri sampai merancang portofolio investasi, fondasinya tetap sama: pemahaman yang komprehensif dan mendalam.

Membahas properti berarti menyelami dunia yang menghubungkan aspek legal, finansial, dan bahkan psikologis. Ini bukan sekadar transaksi jual beli fisik, melainkan perpindahan hak, perhitungan nilai masa depan, dan strategi pengelolaan aset. Mulai dari membedakan jenis sertifikat tanah seperti Hak Milik yang abadi hingga Hak Guna Bangunan yang terbatas, hingga menganalisis apakah sebuah unit di pinggiran kota punya potensi kenaikan harga, semua memerlukan panduan yang terstruktur.

Artikel ini akan memandu Anda melalui dasar-dasar kepemilikan, lika-liku transaksi, hingga seni mengelola properti sebagai aset yang produktif.

Dasar-Dasar dan Jenis Kepemilikan Properti

Memahami properti tak sekadar soal lokasi dan harga. Fondasi pengetahuan yang kuat tentang jenis kepemilikan dan klasifikasinya adalah kunci pertama untuk berinvestasi atau sekadar memiliki rumah dengan aman dan nyaman. Dalam konteks Indonesia, properti erat kaitannya dengan hukum agraria dan nilai ekonomi yang melekat padanya.

Secara hukum, properti merujuk pada hak atas tanah dan bangunan di atasnya, yang diatur dalam UU Pokok Agraria. Sementara dalam investasi, properti dipandang sebagai aset berwujud yang memiliki potensi apresiasi nilai dan penghasilan sewa. Kedua sudut pandang ini harus berjalan beriringan agar kepemilikan kita tidak hanya menguntungkan tetapi juga terlindungi secara legal.

Jenis Hak atas Tanah di Indonesia

Indonesia mengenal beberapa jenis hak atas tanah, masing-masing dengan kekuatan, jangka waktu, dan kegunaan yang berbeda. Memilih hak yang tepat sesuai kebutuhan adalah langkah krusial. Berikut tabel yang merangkum karakteristik utama hak-hak tersebut.

Perbedaan Properti Residensial, Komersial, dan Industri

Klasifikasi properti berdasarkan peruntukannya menentukan segalanya, mulai dari regulasi, pola permintaan, hingga strategi investasi. Membeli rumah di perumahan jelas berbeda rasanya dengan membeli ruko atau gudang.

Pengetahuan tentang properti, terutama sifat fisika-kimia, adalah fondasi penting. Menariknya, fenomena seperti Kelarutan Senyawa Menurun pada Pemanasan 290 K ke 310 K menunjukkan bahwa perilaku material bisa kontra-intuitif. Memahami prinsip ini mempertajam analisis kita dalam menilai stabilitas dan performa suatu properti dalam kondisi lingkungan yang berubah, yang pada akhirnya berdampak pada nilai dan keamanannya.

Properti residensial ditujukan untuk tempat tinggal, seperti rumah tapak, apartemen, dan villa. Nilainya sangat dipengaruhi oleh faktor kenyamanan, lingkungan, dan fasilitas sosial. Properti komersial dirancang untuk kegiatan usaha, contohnya ruko, kantor, mall, dan hotel. Penilaiannya berfokus pada potensi arus kas dari sewa dan lokasi strategis untuk menarik konsumen. Sementara properti industri digunakan untuk kegiatan manufaktur, pergudangan, atau logistik, seperti gudang dan pabrik.

Lokasi dekat jalur transportasi utama, daya dukung tanah, dan ketersediaan utilitas menjadi penilaian utama, dengan penyewa biasanya mencari untuk jangka panjang.

Proses dan Dokumen Penting dalam Transaksi

Transaksi properti bukan proses yang instan. Ia adalah rangkaian tahapan sistematis yang memerlukan ketelitian ekstra. Kesalahan dalam memeriksa dokumen atau melupakan satu langkah administratif bisa berakibat rumit di kemudian hari, bahkan berpotensi merugikan secara finansial.

Proses ini melibatkan banyak pihak: penjual, pembeli, notaris/PPAT, bank (jika menggunakan KPR), dan instansi pemerintah. Memahami peran masing-masing serta dokumen yang harus dilengkapi akan membuat Anda lebih percaya diri dan terhindar dari praktik yang tidak diinginkan.

Langkah Pembelian Properti Ready Stock

Untuk properti siap huni atau ready stock, prosesnya relatif lebih cepat dibandingkan beli tanah kosong. Secara umum, alurnya dimulai dari pencarian dan survei lokasi, negosiasi harga, penandatanganan nota kesepahaman atau perjanjian pengikatan jual beli (PPJB), pembayaran uang muka, proses pengurusan KPR (jika ada), hingga tahap akhir yaitu penandatanganan akta jual beli di hadapan PPAT dan balik nama sertifikat.

Setelah deal harga, Anda biasanya akan membuat perjanjian awal. Nota kesepahaman bersifat sederhana, sementara PPJB lebih detail dan mengikat secara hukum. Setelah pembayaran lunas, transaksi inti dilakukan di hadapan PPAT dengan membuat Akta Jual Beli (AJB). Berkas AJB inilah yang kemudian digunakan untuk mengajukan permohonan balik nama sertifikat ke Kantor Pertanahan setempat. Proses balik nama ini yang memakan waktu, biasanya beberapa minggu hingga bulan.

Dokumen Wajib Periksa Sebelum Membeli

Sebelum mengucapkan kata “deal”, lakukan pemeriksaan menyeluruh terhadap dokumen-dokumen berikut. Anggap ini sebagai medical check-up untuk properti yang akan Anda beli.

• Sertifikat Hak atas Tanah: Pastikan keaslian, kecocokan data fisik (luas, bidang), dan status hukumnya (tidak sedang dalam sengketa, tidak diagunkan).
• Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG): Cocokkan antara gambar di IMB/PBG dengan kondisi bangunan fisik. Bangunan tanpa izin berisiko untuk dibongkar paksa.
• Surat Pajak Bumi dan Bangunan (PBB): Periksa keterlambatan atau tunggakan pajak tahun-tahun sebelumnya, karena ini menjadi tanggungan pembeli.
• KTP dan Kartu Keluarga Penjual: Untuk memastikan identitas dan status penjual sebagai subjek hukum yang sah.
• Surat Keterangan Waris atau Akta Jual Beli sebelumnya: Jika properti didapat dari warisan, pastikan surat keterangan warisnya lengkap. Telusuri juga sejarah kepemilikan untuk kenyamanan.
• Dokumen Tambahan untuk Apartemen: Periksa pula Peraturan Pengelola Gedung (House Rules), laporan keuangan pengelola, dan sertifikat laik fungsi.

Pembagian Biaya dalam Transaksi Jual Beli

Salah satu hal yang sering menjadi kejutan adalah biaya-biaya tambahan di luar harga deal. Biaya ini umumnya dibebankan kepada penjual dan pembeli dengan proporsi yang telah diatur kebiasaan atau peraturan. Memahaminya sejak awal membantu dalam menyusun anggaran.

Evaluasi Nilai dan Potensi Properti

Nilai properti bukan angka mati. Ia dinamis, dipengaruhi oleh banyak faktor yang bisa berubah seiring waktu. Kemampuan untuk mengevaluasi nilai saat ini dan memprediksi potensinya di masa depan adalah skill berharga, baik untuk membeli rumah pertama maupun menambah portofolio investasi.

Penilaian ini melibatkan analisis terhadap kondisi fisik aset itu sendiri dan lingkungan eksternal di sekitarnya. Keduanya sama pentingnya. Rumah yang bagus di kawasan yang stagnan nilainya mungkin tidak secepat rumah biasa di kawasan yang sedang berkembang pesat.

Faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual dan Sewa, Pengetahuan tentang properti

Source: rumah123.com

Harga jual dan harga sewa sering kali bergerak dipengaruhi faktor yang serupa, meski dengan penekanan berbeda. Lokasi tetap menjadi raja. Aksesibilitas ke pusat kota, jalan utama, transportasi massal seperti stasiun MRT atau halte Transjakarta, serta kedekatan dengan fasilitas pendidikan, kesehatan, dan rekreasi selalu menjadi penarik utama.

Faktor spesifik properti seperti luas tanah dan bangunan, jumlah kamar, kondisi bangunan (baru, renovasi, atau butuh perbaikan), serta fasilitas penunjang seperti carport, taman, atau keamanan 24 jam sangat menentukan. Untuk sewa, faktor seperti furnishing yang lengkap dan ketersediaan akses internet cepat bisa meningkatkan nilai tarif. Selain itu, kondisi makroekonomi seperti suku bunga bank dan pertumbuhan ekonomi daerah juga mempengaruhi daya beli dan minat pasar.

Menilai Kondisi Fisik Bangunan dan Lingkungan

Jangan hanya terpukau oleh cat yang baru atau dekorasi yang menarik. Lakukan inspeksi lebih mendalam. Periksa kondisi struktur: adakah retak rambut pada dinding atau kolom yang mengindikasikan penurunan tanah? Periksa atap, langit-langit, dan instalasi listrik. Uji tekanan air dan periksa kebocoran pada kamar mandi dan saluran air.

Penilaian lingkungan dilakukan dengan “jalan-jalan” di berbagai waktu. Kunjungi lokasi pada pagi, siang, sore, dan malam hari. Rasakan suasana, perhatikan kebisingan lalu lintas, keamanan lingkungan, dan aktivitas warga. Cek juga jarak dan kualitas fasilitas umum terdekat seperti pasar, minimarket, dan rumah sakit. Interaksi dengan calon tetangga bisa memberikan gambaran tentang dinamika sosial di lingkungan tersebut.

Analisis Potensi Perkembangan Kawasan

Membeli properti di harga yang terjangkau hari ini untuk mendapatkan capital gain besar esok hari seringkali berkaitan dengan membaca perkembangan kawasan. Carilah informasi tentang Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dari pemerintah daerah. Dokumen ini menunjukkan peruntukan kawasan ke depannya, apakah untuk hunian, komersial, atau campuran.

Perhatikan proyek infrastruktur pemerintah atau swasta yang sedang berjalan atau direncanakan. Pembangunan tol baru, stasiun LRT, atau kawasan bisnis terpadu (CBD) baru akan mengangkat nilai properti di sekitarnya secara signifikan. Contoh nyata adalah perkembangan di sekitar Stasiun MRT Jakarta, atau kawasan BSD City dan Alam Sutera yang terus berekspansi. Perkembangan ini tidak hanya meningkatkan aksesibilitas tetapi juga menarik populasi dan bisnis baru, yang pada akhirnya mendorong permintaan dan harga properti.

Legalitas, Perpajakan, dan Perizinan

Aspek legal dan perpajakan adalah tulang punggung dari kepemilikan properti yang tenang. Mengabaikannya sama saja dengan membangun rumah di atas pasir. Pemahaman yang baik tentang NJOP, PBB, dan berbagai perizinan tidak hanya memenuhi kewajiban hukum tetapi juga melindungi aset Anda dari masalah di masa depan.

Setiap tahun, pemilik properti dikenakan pajak, dan setiap kali akan melakukan perubahan atau pembangunan, diperlukan izin. Prosesnya mungkin terlihat birokratis, tetapi ia dirancang untuk memastikan tertib administrasi dan keselamatan.

Pengetahuan properti tak cuma soal tanah dan bangunan, tapi juga mencakup prinsip fisika yang mendasarinya, seperti kapasitansi. Memahami cara Hitung Kapasitas Kapasitor: Luas 6 cm², Jarak 0,4 cm, Muatan 5 μC, ε₀=8,85×10⁻¹², Dielektrik 2 memberi kita kerangka untuk menganalisis material dan sistem kelistrikan dalam properti. Konsep ini relevan, misalnya, dalam menilai sistem instalasi atau teknologi hemat energi, yang pada akhirnya meningkatkan nilai dan efisiensi aset properti itu sendiri.

Konsep NJOP, PBB, dan Penghitungannya

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) adalah harga rata-rata atau patokan yang ditetapkan pemerintah daerah untuk setiap bidang tanah dan bangunan. NJOP ini ditetapkan per wilayah (Zona Nilai Tanah) dan biasanya direvisi setiap tiga tahun. NJOP menjadi dasar penghitungan hampir semua pajak dan bea terkait properti, terutama Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

PBB adalah pajak tahunan yang dikenakan atas kepemilikan tanah dan bangunan. Penghitungannya menggunakan rumus: (NJOP dikurangi NJOPTKP) dikalikan tarif 0.5%. NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak) adalah batas pengurangan yang besarnya berbeda di setiap daerah, misalnya di Jakarta sebesar Rp 10 juta. Contoh: Rumah dengan NJOP Rp 500 juta di Jakarta. NJOPTKP Rp 10 juta.

Maka, Nilai Kena Pajak (NKP) = Rp 500 juta – Rp 10 juta = Rp 490 juta. PBB terutang = 0.5% x Rp 490 juta = Rp 2.45 juta per tahun.

Prosedur Mengurus IMB atau PBG

IMB (Izin Mendirikan Bangunan) kini telah bertransformasi menjadi PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) di banyak daerah dengan prinsip perizinan berbasis risiko. Untuk properti baru atau renovasi besar, mengurus izin ini adalah keharusan. Prosedurnya dimulai dengan penyiapan dokumen, seperti sertifikat tanah, gambar teknik rencana bangunan yang dibuat oleh tenaga ahli (arsitek), dan surat penyetujuan tetangga.

Dokumen diajukan secara online melalui sistem OSS (Online Single Submission) atau langsung ke Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) setempat. Petugas akan melakukan penilaian terhadap kelengkapan dan kesesuaian rencana bangunan dengan peraturan tata ruang. Setelah memenuhi syarat, izin akan diterbitkan. Biayanya bervariasi tergantung luas dan fungsi bangunan, serta daerah setempat.

Konsep PPh Final atas Pengalihan Hak

Pajak Penghasilan (PPh) Pasal 4 ayat 2 atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah pajak yang bersifat final, dikenakan dengan tarif 2.5% dari nilai pengalihan (harga transaksi) atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) mana yang lebih tinggi. Pajak ini menjadi kewajiban pihak penjual (yang mengalihkan hak) dan pemotongannya dilakukan oleh pembeli. Artinya, saat transaksi, pembeli wajib memotong 2.5% dari harga beli dan menyetorkannya ke negara sebagai pajak penghasilan penjual. Implikasinya, penghasilan dari jual properti ini tidak perlu lagi dilaporkan dalam SPT Tahunan penjual karena sudah dikenakan pajak final.

Strategi dan Manajemen Investasi: Pengetahuan Tentang Properti

Berinvestasi di properti fisik membutuhkan strategi yang jelas dan manajemen yang aktif. Pilihan antara tujuan jangka panjang dan pendek akan menentukan jenis properti yang dibeli, lokasi, dan bagaimana Anda mengelolanya. Tidak ada strategi yang cocok untuk semua, semuanya kembali pada profil risiko, modal, dan tujuan finansial Anda.

Selain itu, sebagai investor, Anda harus siap berperan sebagai manajer yang memastikan aset Anda menghasilkan dan terpelihara dengan baik. Ini mencakup hal-hal teknis seperti perawatan bangunan hingga hal hukum seperti penyusunan kontrak sewa.

Strategi Investasi Jangka Panjang versus Jangka Pendek

Investasi jangka panjang (5-10 tahun ke atas) biasanya berfokus pada capital gain dari kenaikan harga tanah dan bangunan. Strateginya adalah “buy and hold”. Pilih properti di lokasi yang memiliki prospek perkembangan jelas, seperti pinggiran kota yang sedang dihubungkan oleh infrastruktur baru. Jenis properti yang cocok adalah tanah kavling, rumah tapak di cluster yang berkembang, atau apartemen di lokasi strategis. Kunci utamanya adalah kesabaran dan kemampuan finansial untuk menahan aset dalam waktu lama.

Investasi jangka pendek (1-3 tahun) atau “flipping” bertujuan mendapatkan keuntungan cepat dari selisih jual beli. Strategi ini memerlukan keahlian khusus, seperti membeli properti obral (misalnya, lelang bank) atau properti yang butuh renovasi untuk kemudian dijual kembali dengan harga lebih tinggi. Risikonya lebih tinggi karena pasar harus bergerak cepat dan biaya renovasi serta pajak penjualan bisa menggerus margin. Likuiditas juga menjadi tantangan, karena menjual properti tidak semudah menjual saham.

Panduan Mengelola Properti Sewaan

Memiliki properti sewaan berarti Anda menjalankan bisnis mikro. Langkah pertama adalah memastikan properti dalam kondisi prima dan menarik untuk disewa. Lakukan perbaikan kecil, pengecatan ulang, dan pastikan semua fasilitas berfungsi. Tentukan harga sewa yang kompetitif dengan melakukan survei pasar di sekitar lokasi.

Penyusunan perjanjian sewa yang komprehensif adalah kunci menghindari konflik. Cantumkan dengan jelas hak dan kewajiban kedua pihak, besaran dan cara pembayaran sewa, durasi kontrak, ketentuan tentang deposit (jaminan), perawatan rutin, dan prosedur jika terjadi wanprestasi. Untuk perawatan aset, buatlah jadwal inspeksi berkala, misalnya setiap 6 bulan, untuk memeriksa kondisi properti dan menangani masalah kecil sebelum menjadi besar. Membangun hubungan baik dengan penyewa yang bertanggung jawab juga merupakan aset berharga.

Perbandingan dengan Instrumen Investasi Properti Lain

Investasi properti fisik memiliki kelebihan dan kekurangan dibanding instrumen lain seperti reksadana properti atau crowdfunding. Kelebihan properti fisik adalah kontrol penuh atas aset, potensi capital gain yang substansial, dan penghasilan sewa yang nyata. Anda juga bisa memanfaatkan leverage melalui KPR untuk membeli aset bernilai besar.

Namun, kekurangannya signifikan: modal awal besar, likuiditas rendah (jual butuh waktu), biaya transaksi dan perawatan tinggi, serta memerlukan manajemen aktif. Di sisi lain, reksadana properti atau crowdfunding properti menawarkan cara berinvestasi dengan modal kecil, likuiditas lebih baik (untuk reksadana), dan dikelola secara profesional. Namun, Anda tidak memiliki kontrol atas aset fisik, potensi capital gain mungkin lebih terbatas, dan hasilnya sangat tergantung pada kinerja pengelola.

Pilihan terbaik seringkali adalah kombinasi, memiliki properti fisik sebagai investasi inti dan menambahkan reksadana properti untuk diversifikasi.

Perencanaan dan Pengembangan Lahan

Mengembangkan properti dari lahan kosong hingga menjadi unit siap huni atau komersial adalah proses yang kompleks namun sangat memuaskan. Ini adalah level berikutnya dari sekadar membeli properti jadi. Proses ini memadukan visi, perhitungan finansial yang ketat, dan manajemen proyek yang solid.

Kesalahan dalam perencanaan bisa berakibat pada pembengkakan biaya, penundaan proyek, atau bahkan kegagalan total. Oleh karena itu, pendekatan yang sistematis dan berdasarkan studi yang matang mutlak diperlukan sebelum sekop pertama ditancapkan.

Tahapan Pengembangan dari Lahan Kosong

Pengembangan dimulai dengan identifikasi dan akuisisi lahan yang sesuai dengan rencana bisnis. Setelah lahan dimiliki, tahap perencanaan dimulai, yang meliputi penyusunan masterplan, desain arsitektur, dan perhitungan kelayakan finansial. Selanjutnya, pengurusan perizinan menjadi pekerjaan utama, mulai dari izin lokasi, PBG, hingga izin-izin teknis lainnya.

Setelah izin keluar, proyek memasuki fase konstruksi. Tahap ini meliputi pekerjaan tanah, pondasi, struktur, arsitektur, hingga finishing dan instalasi utilitas (listrik, air, sanitasi). Setelah konstruksi selesai dan dilakukan serah terima dari kontraktor, tahap akhir adalah pemasaran dan penjualan atau penyewaan unit yang telah dibangun. Setiap tahap ini saling berkait dan memerlukan koordinasi tim yang baik.

Aspek-Aspek dalam Studi Kelayakan

Studi kelayakan atau feasibility study adalah peta navigasi proyek. Tujuannya adalah menjawab pertanyaan mendasar: apakah proyek ini layak secara finansial dan teknis? Aspek pasar dianalisis untuk memahami potensi permintaan, segmentasi pembeli/penyewa, dan harga jual/sewa yang realistis di lokasi tersebut.

Aspek teknis menilai kesesuaian lahan, desain yang optimal, dan ketersediaan material serta tenaga kerja. Aspek legal mencakup analisis status hukum lahan dan kemudahan perizinan. Yang terpenting adalah aspek finansial, yang memproyeksikan seluruh arus kas masuk (pendapatan penjualan) dan arus kas keluar (biaya tanah, konstruksi, marketing, dan operasional) untuk menghitung indikator seperti NPV (Net Present Value), IRR (Internal Rate of Return), dan titik impas (break-even point).

Komponen Biaya Konstruksi dan Manajemen Anggaran

Biaya konstruksi bukan hanya harga material dan upah tukang. Ia terdiri dari banyak komponen. Biaya langsung meliputi material (semen, besi, bata, keramik, dll.), upah tenaga kerja, dan peralatan. Biaya tak langsung mencakup biaya pengurusan izin, biaya manajemen proyek, sewa alat berat, dan biaya keamanan lokasi.

Selalu sisihkan sekitar 10-15% dari total anggaran untuk kontinjensi atau biaya tak terduga, seperti kenaikan harga material mendadak atau kondisi tanah yang tidak sesuai perkiraan. Cara mengelola anggaran yang efektif adalah dengan membuat Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang detail sebelum proyek dimulai, melakukan tender atau negosiasi harga dengan beberapa kontraktor atau supplier, dan melakukan pengawasan serta pencatatan keuangan yang ketat selama proyek berlangsung.

Pembayaran kepada kontraktor sebaiknya dilakukan per termin berdasarkan progress pekerjaan yang telah diverifikasi, bukan sekaligus.

Terakhir

Jadi, menjelajahi dunia properti pada akhirnya adalah perjalanan menuju kemandirian finansial dan keamanan. Setiap langkah, dari memeriksa keaslian sertifikat hingga menghitung potensi capital gain, adalah investasi pada pengetahuan Anda sendiri. Properti memang aset berwujud, tetapi nilainya yang sejati sering kali terletak pada seberapa cermat Anda memahami dinamika di baliknya. Dengan fondasi pengetahuan yang kuat, keputusan yang Anda ambil tidak lagi berdasarkan spekulasi atau iklan semata, melainkan pada analisis yang tajam dan perencanaan yang matang.

Mari jadikan setiap meter persegi yang Anda miliki atau incar bukan sekadar tanah dan bangunan, melainkan kanvas untuk masa depan yang lebih terencana.

Jawaban untuk Pertanyaan Umum

Apakah bisa orang asing memiliki properti di Indonesia?

Orang asing tidak dapat memiliki Hak Milik atas tanah. Namun, mereka dapat memiliki hak pakai, menyewa properti dalam jangka panjang (misal 25 tahun dan dapat diperpanjang), atau memiliki unit strata title (seperti apartemen) di atas tanah dengan Hak Guna Bangunan dengan ketentuan tertentu dan biasanya hanya untuk properti di kawasan tertentu dengan harga minimal tertentu.

Bagaimana cara mengetahui riwayat sengketa sebuah properti sebelum membeli?

Lakukan pengecekan legalitas mendalam di PPAT/Notaris, termasuk permohonan sertifikat keterangan bebas sengketa. Periksa juga secara fisik dengan bertanya kepada tetangga sekitar dan RT/RW, serta melihat pengumuman di pengadilan setempat terkait gugatan atau sitaan atas objek tanah dan bangunan tersebut.

Apa yang dimaksud dengan “AJB” dan kapan prosesnya dilakukan?

AJB (Akta Jual Beli) adalah akta otentik yang dibuat di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang menandai peristiwa hukum pengalihan hak. Proses AJB dilakukan setelah kesepakatan harga dan pengecekan dokumen awal, dan sebelum proses balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan. Biaya pembuatan AJB biasanya ditanggung pembeli.

Investasi properti mana yang lebih rendah risiko: tanah kosong atau rumah jadi?

Risiko relatif. Tanah kosong membutuhkan modal lebih kecil di awal (tanpa biaya bangun/rawat) tetapi likuiditasnya lebih rendah dan nilainya sangat tergantung perkembangan kawasan. Rumah jadi memberikan penghasilan sewa segera dan lebih mudah dijual, tetapi butuh modal lebih besar dan ada biaya perawatan. Pilihan bergantung pada strategi dan horizon investasi Anda.

Apa itu “Rumah Subsidi” dan apa saja keterbatasan hukum jual belinya?

Rumah subsidi adalah program pemerintah untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dengan harga terjangkau. Biasanya memiliki batasan waktu (misal 5 tahun) sebelum boleh dijual bebas, dan jika dijual sebelum waktu tersebut, harus dijual kembali kepada pemerintah atau calon pembeli dari daftar tunggu MBR dengan harga yang ditetapkan, untuk mencegah spekulasi.